다주택자, 부동산 증여 시 주의사항
StartFragment2018년 4월부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 및 부동산 보유세 강화 등으로 다주택자들의 세부담이 늘어나고 있다. 많은 다주택자가 증여를 통해 양도소득세 중과세를 피하는 방법을 고려하는데 이 때 주의해야 할 사항에 대해 알아보자. 1. 증여재산에 대한 과세기준을 확인한다. 증여세 과세기준이 되는 증여재산은 시가, 감정가액, 공시지가 순으로 평가한다. 일반적으로 아파트 같은 공동주택은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 나와있는 실거래가 중 증여일 전후 3개월 이내에 가장 가까운 날로 평가한다. 증여세가 부담이 되어 기준시가로 신고할 경우, 증여세에 가산세까지 붙어 고지될 수 있으므로 실거래가로 신고해야 한다. 단독주택 등은 별도의 감정을 받게 되면 감정가액, 그렇지 않을 경우 공시지가로 하게 되는데 일반적으로 감정가액이 높게 나오므로 감정을 받지 말고 공시지가로 평가하는 게 유리하다. 또한 공시지가는 상승하는 추세이므로 공시지가 발표일인 5월 31일 이전에 증여하는 것이 유리하다. 2. 배우자보다는 자녀에게 증여해야 한다. 다주택자가 증여를 할 때는 배우자는 고려대상이 아니다. 부부는 주택수를 합산하게 되므로 오히려 취득세만 납부하게 된다. 따라서 독립세대를 구성하고 있는 자녀에게 증여하거나, 같이 살고 있는 자녀들은 증여 후 세대 분리를 해야 다주택자 중과대상에 해당되지 않는다. 3. 증여할 주택을 잘 선택해야 한다. 조정대상지역으로 지정된 서울특별시 25개구, 수도권, 부산광역시 7개구 및 세종특별시 외의 지역(광역시 소속 군 및 읍면 포함)의 양도당시 기준시가 3억원 이하 주택은 중과 대상에서 제외되고 주택수 계산에서도 제외된다. 즉, 증여를 하려면 조정대상지역 내의 주택을 증여해야 중과 대상에서 효과를 볼 수 있다. 4. 부담부증여도 한 가지 방법이 될 수 있다. 재산을 줄 때 채무를 같이 증여하는 것을 부담부증여라고 하는데, 승계받은 채무는 양도소득세, 나머지 부분은 증여세를 부담하게 된다. 승계받은 채무에 대한 양도소득세는 중과세가 될 수 있지만, 증여세로 세부담을 분산시키면 절세를 노릴 수 있다. 이 부분은 정확한 계산이 필요하므로 세무전문가에게 상담이 필요하다. 5. 상속 대비를 위해 사전증여를 검토하자. 배우자나 자녀 등 상속인에 증여한 경우에는 10년, 사위 며느리 등 상속인이 아닌 자에게 증여 시 5년이내에 상속이 발생하게 되면 해당 재산은 상속재산에 포함하게 된다. 따라서 증여를 할 계획이라면 미리 하는 게 좋다 6. 증여세 납부 시 자금출처조사에 대비한다. 미성년자이거나 자력으로 증여세 납부 능력이 없는 사람들의 경우 증여세의 자금 출처 조사가 나올 수 있다. 다소 부담이 되더라도 증여세를 낼 금액까지 포함하여 증여해야 한다. 7. 이월과세 규정을 주의한다. 배우자나 자녀에게 증여 후 5년 이내에 해당자산을 팔게 되면 이월 과세 규정이 적용된다. 2017년 7월 이전에는 증여자가 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세했으나, 법개정 이후, 이월과세 적용한 것과 적용하지 않은 세액을 비교하여 큰 세액을 납부하도록 변경되었다.EndFragment
