내 집도 중과세 대상인가요?
김세무씨는 사업상 급히 자금이 필요하여 10년 넘게 보유한 서울 아파트를 처분해야 할 상황에 닥쳤다. 듣기에 다주택자는 양도소득세가 중과세 되어 세금을 많이 낸다고 하는데, 세금을 얼마나 부담하는지가 무척 궁금했다.
왜냐하면 사업에 가져다 쓸 수 있는 돈이 세금 때문에 확 줄어든다면 차라리 안파는 것이 나을 것이기 때문이었다.
김세무씨는 김절세 세무대리인을 찾아가 자문을 구하고는 크게 안심하였다.
김세무씨의 상황 분석
김세무씨는 서울에 아파트 1채(기준시가 3억원), 경기도 연천군에 주택 1채(기준시가 1.5억원), 남양주시 와부읍 아파트 1채(기준시가 2억원), 조세특례제한법상 감면주택 1채를 보유하고 있다.
김절세 세무대리인은 우선 서울에 있는 아파트를 양도하는 것이므로 다주택자라면 장기보유특별공제도 적용되지 않고 세율도 추가로 10%p 또는 20%p까지 추가될 수 있다고 알려주고 주택수 판단에 들어갔다.
우선 서울 아파트와 조세특례제한법상 감면주택은 주택수에 포함되는 것을 확인하였다.
연천군의 주택과 와부읍의 아파트는 수도권 내 지역이지만 군지역 또는 읍면 지역으로서 각각 기준시가가 3억원 이하이므로 중과세 대상주택이 아니라는 판단이 내려졌다. 따라서 김세무씨는 2주택자가 되는 것이다.
중과세 배제 여부 확인
다음으로 중과세 배제 주택에 해당하는지를 판단해보았다.
김세무씨는 조세특례제한법상 감면주택 외에 1주택만 보유하고 있으므로 서울 아파트를 양도할 경우 중과세 되지 않고 일반세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.
만약 연천군 또는 와부읍의 주택 중 어느 하나라도 기준시가가 3억원을 넘었다면 김세무씨는 3주택자가 되고, 조세특례제한법상 감면주택 외에 1주택만 보유한 것이 아니라 2주택을 보유하게 되는 것이므로, 서울 아파트를 양도할 때 중과세 배제 대상이 아닌 것이다.
따라서 양도소득세가 중과세되어 중과세 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 받지 못하는 결과가 된다.
만약 양도차익이 2억원이라고 한다면 중과세를 받는 경우 9,500만원이 넘는 양도세를 내야 하는 반면, 중과세 받지 않는 경우에는 3,300만원이 조금 넘는 양도세만 내면 되는 것이다.
따라서 중과세를 받지 않도록 사전에 검토하여 절세 대책을 수립하여 의사결정을 하는 것이 바람직하다
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