주택임대사업자가 누리는 혜택 정리~

주택임대사업자에 대한 여러 가지 세제혜택이 발표됨에 따라 지난 4월을 기준으로 사업자등록을 한 주택임대사업자들이 현저하게 증가했습니다.

지금부터 주택임대소득에 대한 여러 가지 세제혜택을 하나하나 살펴보겠습니다.

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(1) 주택임대소득 총수입금액 2천만원 이하는 2018년까지 비과세

비과세대상이 아닌 과세대상 주택임대소득이라 하더라도 수입금액기준으로 2천만원 이하의 임대소득은 종합소득세를 2014년부터 2018년까지 비과세 하며, 이때 국민주택여부, 고가주택여부 등은 상관이 없으며, 수입금액 2천만원을 1원이라도 초과하는 경우에는 전액 과세대상으로 보아야 합니다.

공동사업의 경우 구성원 개인별로 분배된 수입금액을 기준으로 비과세 여부를 판단합니다(서면소득2015-753 2015.07.07.)

(2) 주택임대소득 총수입금액 2천만원 이하는 2017년 귀속부터 분리과세선택이 가능

계산산식: [분리과세 주택임대수입금액 × 40%(필요경비율 60%) - 400만원] × 단일세율 14%

위의 산식 중 400만원 공제는 주택임대소득을 제외한 타소득이 2천만원 이하인 경우에만 적용하며, 만약 분리과세가 아닌 합산과세가 유리한 경우에는 합산과세를 선택할 수 있습니다.

(3) 소형주택(85㎡ 이하)임대사업자 세액감면(조특법 제96조 2019년까지 적용)

소득세법 및 법인세법 규정에 의하여 사업자등록하고 임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 한 임대개시일 현재 기준시가 6억원이하의 소형주택 3호이상을 건설임대주택, 매입임대주택 4년이상 임대를 조건으로 30%, 준공공임대주택(2018년 장기일반민간 임대주택으로 명칭변경)은 8년이상 임대를 조건으로 75%의 소득세 또는 법인세를 감면합니다.

(4) 주택임대에서 발생한 결손금 및 이월결손금 공제범위 확대

사업소득에서 발생한 결손금 및 이월결손금은 다른 종합소득에서 공제가 가능하지만 부동산임대에서 발생한 결손금, 이월결손금은 부동산임대소득에서만 공제가 가능합니다.

하지만 주택임대에서 발생한 결손금은 2014년귀속부터 다른 종합소득에서도 공제가 가능합니다.

(5) 주택임대소득 총수입금액 2천만원 이하 사업자등록의무 없음

또한, 종합소득세 외에 임대주택을 양도시에 양도소득세가 100%감면되는 경우도 있습니다. 임대주택을 양도시 양도소득세가 100%감면되는 경우는 기준시가에 관계없이 전용면적 85㎡이하의 경우에 적용되며, 단 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로(장기일반 민간임대주택) 등록하였으며, 의무임대기간 10년 이상을 준수하면 2018년까지 적용됩니다.

주의해야 할 점

위와 같이 혜택이 많은 만큼 준수하지 않았을 경우 정부에서 과태료를 통하여 제재를 가하고 있습니다.

의무임대기간을 준수하지 아니하거나, 주택임대 사업자등록 후 임대료를 5%이상 인상 시 1천만원의 과태료가 부과되며 위의 세법상 혜택들도 배제됩니다.

임대기간 기산도 공실 기간이 3개월 또는 6개월이내의 기간은 임대한 기간으로 보나 그 이상은 임대기간에서 배제되므로 혜택 적용 시에는 임대등록 시점별로 달리 적용되기 때문에 정확한 확인이 필요합니다.

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