다운계약서 없이 세금 줄이는 팁

2017년 8월2일 부동산대책이 나오고 2018년 4월 1일부터 양도소득세가 조정지역의 경우 1세대2주택의 경우 세율+10%를 적용하고 장기보유특별공제 적용을 배제한다.

또한 1세대 3주택의 경우 세율+20%를 적용하고 장기보유특별공제 적용을 배제한다.

이에 따라 부동산 양도소득세의 부담이 많이 늘어나게 된다. 이에 따라 다주택자나 부동산양도를 생각하는 납세자들은 불법적인 다운계약서 작성에 유혹을 받게 된다.

그러나 이렇게 하면 가산세를 물게 되고 감면도 못 받게 되어 오히려 납세자들은 더욱 손해를 보게 된다. 그럼 합법적으로 절세하려면 어떻게 해야 할까?

양도소득세의 납세구조는 다음과 같은 특징이 있다.

기간과세

한 해 동안 여러 번의 양도가 있었다면 다음해 5월31일까지 합산시고를 해야 한다. 이 경우 개별신고 한 자료를 합산하여 신고하므로 그룹별로 양도차익과 양도차손을 통산한다.

따라서 양도차손이 발생한 해가 있다면 그해에 양도차익이 발생하는 자산을 양도 한다면 통산되어 이득을 볼 수 있다. 그러나 이월결손공제는 되지 않는다.

따라서 이런 경우라면 잔금날짜 등을 조정하여 양도차손이 난 해에 양도하는 것이 유리하다.

그러나 양도차익이 발생한 후 양도차익이 발생하는 경우 합산신고 시 개별 신고한 세액과 합산 하여 누진세율을 적용한 세액을 비교과세 하므로 이 경우에는 해를 달리하여 양도하는 것 이 유리하다.

게다가 일 년에 1인당 2,500,000원의 양도소득세 기본공제가 있으므로 연말에 두 번째 양도 자산을 양도 시 잔금 날짜 등을 조절하여 양도하는 경우 많은 이득을 볼 수 있다.

개인별 과세

주택수의 계산에만 세대단위로 주택수를 계산하고 실제 양도차익에 과세하는 경우에는 개인별로 과세하므로 같은 양도물건이라도 부부가 공동명의인 경우 양도차익을 지분율로 나누어 과세하게 되어 누진세율적용 시 고율보다 낮은 세율을 적용 받게 되고 또한 양도소득 기본공제도 2인만큼 공제받으므로 절세효과가 상당하다.

주택수의 판단

주택수의 판단은 양도시점을 기준으로 판단하므로 1세대2주택인 경우 양도차익이 적은 것을 먼저 양도하고 양도차익이 많은 것을 양도한다면 중과세 적용 양도차익이 적은 양도자산에 적용받게 되어 결과적으로 유리하게 된다.

임대사업자의 경우

주택 임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우 공동명의로 하면 소득이 2,000만 원 이하가 되어 비과세되어 유리하며 일반임대사업자의 경우에도 공동명의로 하면 낮은 세율의 누진 세율을 적용받으므로 유리하다.

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