오피스텔 임대사업 하시려고요?
노후대비를 위해 오피스텔을 분양받아 임대할 계획을 세운 최테크씨. 그런데 주위 사람들의 말을 들어보면 오피스텔은 부가가치세를 부담해야 한다는 말도 있고 부가가치세를 돌려받을 수 있다는 말도 있어서 혼란스러워 세무전문가에게 상담을 받아보기로 하였다.
오피스텔을 분양 받거나 취득하여 임대할 때 주거용으로 사용하는 경우 세법상 어떤 차이가 있을까?
주거용 오피스텔의 세법상 차이점
1. 부가가치세
국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택의 경우 면세적용을 받는다. 즉 조세특례제한법에 의해 국민주택규모이하의 주택은 사업자로부터 공급받을 경우 면세로 공급받게 된다.
그러나 오피스텔은 주택이 아닌 근린생활시설 내지는 업무시설이므로 과세대상이 된다.
즉 처음 구입 시 부가세가 과세되나 사업자등록을 하고 분양 받으면 구입 시 부가세는 환급 받을 수 있다. 그러나 구입 후 10년 내에 면세사업에 직접 사용하거나 주택용으로 사용하는 경우 환급받은 부가세를 추징당하게 된다. 면세사업에는 주거용으로 임대하는 것을 포함한다.
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StartFragment2. 취득세 EndFragment
표에서와 같이 오피스텔은 주택과 다르게 취득세가 4.6%로 높다. 다만 주거용 오피스텔로서 2018년 12월 31일까지 임대사업자로 등록 후 4년 이상 임대하는 경우 60㎡이하이고 취득세가 200만원을 초과 시 85%를 감면받아 15%만 납부하면 된다.
3. 재산세
주택의 경우 시가표준액의 60%에 0.1~0.4%로 초과누진세율을 적용한다. 업무용 오피스텔의 경우 시가 표준액의 70%에 대하여 토지는 토지대로 건물은 건물대로 합산하여 종합합산대상, 별도합산, 분리과세 대상으로 하여 세율을 적용한다.
단, 주거용 오피스텔의 경우 주택과 같은 세율을 적용받을 수 있다.
4. 양도소득세
양도소득세의 경우 일반적인 오피스텔의 경우 주택이 아니므로 장기보유특별공제의 경우 최대 30%이고 세율도 일반세율 6~42%의 세율을 적용받게 된다.
그러나 주거용 오피스텔이 경우 주택이 없고 주거용 오피스텔이 하나인 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고 9억 이상인 경우 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다.
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