집값을 얼마로 해서 물려줘야 하나요?

8.2 부동산 대책 이후 양도세 및 보유세 강화 추진 정책이 잇따라 발표되면서 다주택자들이 증여에 많은 관심을 가지게 되었다.

최근 필자도 증여에 관한 세무상담을 받았는데, 많은 사람들이 부동산을 증여하는 경우 증여가액을 공시가격으로 평가하면 되는 것으로 잘못 생각하고 있다.

그러나 세법에서는 상속 및 증여재산의 평가는 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 되어 있다.

시가란 무엇?

시가는 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이다. 증여재산의 경우에는 평가기준일 전후 3개월간 이내에 매매∙감정∙수용∙공매 또는 경매가 있는 경우 그 가액을 시가로 본다.

증여가액 평가의 양면성

증여가액 평가는 양면성을 갖고 있는데, 증여가액은 향후 수증자가 양도 시 취득가액이 되기 때문에 증여가액을 높이면 취득가액도 높아져 자동적으로 양도차익이 감소되는 효과를 볼 수 있다.

부부간에는 증여 가액 6억원까지 증여세 부담이 없으므로 실거래가액이 희귀한 단독주택 및 토지 등은 시가가 없음을 사유로 공시지가로 평가하게 되는데, 시가와 공시지가 차이가 크므로 수증자가 향후 양도 시 불리하다.

따라서 이 경우에는 2개의 감정기관에 감정평가를 의뢰하면 감 가액이 시가로 인정되어 양도차익 감소효과를 볼 수 있다.

단, 이 경우에도 증여 후 5년 이내에 양도하면 취득가액이 증여자의 취득가액으로 소급 적용되므로 반드시 증여 후 5년 후에 양도해야 절세 효과를 볼 수 있다.

시가로 인정되는 금액

- 평가기준일 전후 3개월간이내에 매매∙감정∙수용∙공매 또는 경매가 있는 경우 그 금액

- 위의 가격이 없는 경우에는 동일 유사한 재산에 대한 매매∙감정∙수용 등의 가액을 인정하되, 증여개시일전 3개월부터 증여세 신고 시까지 가액만 인정한다.

동일 유사 재산의 매매 등의 가액이 평가 기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가 기준일 전 2년 이내의 거래 중에 매매 등의 거래 가액이 있는 경우에는 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있다.

유사재산 매매사례가액으로 인정되는 경우

- 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우

▲평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고

▲평가대상 주택과 주거전용 면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용 면적의 5/100 이내이며

▲평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 5/100 이내인 요건을 모두 충족해야 한다. - 공동주택 외의 경우에는 면적∙위치∙용도∙종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 경우

보충적 평가 방법의 경우

1)과 2)의 평가방법이 없는 경우에는 보충적 평가방법으로 시가를 산정하는 데 부동산의 경우에는 기준시가가 적용된다.

증여 시 취득세 부담

부동산을 증여 받는 경우 수증자는 취득세를 부담해야 되는데 취득세율은 3.5%가 적용된다. 따라서 상기 요인들을 감안해서 증여 시 재산 평가를 적절히 해야 세금 상 불이익을 면할 수 있다.

특히 아파트의 경우에는 유사매매사례가액이 존재할 확률이 높기 때문에 반드시 확인 해볼 필요가 있다. 국토교통부실거래가 공개시스템에서 유사매매사례가액을 조회해 볼 수 있다.

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