대출 낀 부동산 증여 시 6가지 체크!

정부의 8.2대책 이후 부동산을 매각하지 않고 배우자나 자녀에게 증여하는 것을 많이 고려하고 있다. 부동산을 매각해서 증여하려면 양도소득세와 증여세의 이중 부담이 있다.

부동산을 매각하지 않고 바로 증여하게 되면 증여세를 납부해야 한다. 증여세는 상당히 고율의 세금이고 증여받는 사람이 현금이 많지 않은 경우 증여받은 부동산을 매각해야 하는 곤란한 상황에 빠지게 된다.

부담부증여의 이점 이럴 때 증여하는 부동산에 담보된 채무를 함께 이전한다면 담보된 채무 비율만큼은 부동산의 양도로 보아 양도소득세를 신고하고 나머지 부분에 대해서는 증여세를 납부하게 된다.

이렇게 증여공제를 받게 되면 상당히 낮은 금액으로 부동산을 증여하게 되어 다주택자 또는 부동산을 많이 보유하는 사람들이 부담부증여의 방법을 고려하고 있다. 지금부터 부담부증여 시 주의해야 점을 살펴보자.

1. 비과세 대상이면 혜택 똑같이 증여 시 부동산에 담보된 채무는 유상양도로 보아 양도소득세 과세대상이 된다. 그런데 증여하는 부동산이 1세대 1주택 비과세 대상이거나 8년 이상 자경한 감면대상 농지일 경우 똑같이 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

2. 채무 반환에 대한 소명 대비 미성년자 등 소득이나 재산상태 등으로 보아 부담부 된 채무를 갚을 능력이 없는 경우 부담부 증여 후 채무의 반환에 대한 소명이 따를 수 있다.

이 때 명확한 소명을 하지 못하는 경우 증여추정으로 되어 이미 양도세가 부과된 부분에 대해서 또다시 증여세를 납부 할 수도 있다.

3. 재차증여 방지하려면 수익형 부동산을 부담부된 채무의 이자를 대신 내주는 경우 재차증여에 해당 되어 증여세 납세 의무가 발생하게 된다. 따라서 전세 보증금 있는 주택 내지는 소득이 발생하는 수익형 부동산을 증여해야 이런 문제에서 벗어날 수 있다.

4. 토지거래허가지역 부동산 증여할 경우 토지거래허가지역의 경우에는 토지 거래, 즉 매도∙매수 시에 허가를 받아야 한다. 그러나 거래가 아닌 증여의 경우는 허가를 받을 필요가 없지만, 부담부 증여 시 채무부분은 양도에 해당하므로 허가를 받아야 한다.

허가를 받지 못하면 양도가 이루어지지 않은 것으로 보게 되고 부동산의 이전이 되지 않는다. 따라서 토지거래허가지역의 경우는 부채 부분을 모두 반환하고 증여하는 방법만이 가능하다. 이에 따라 부담부 증여의 장점을 못 가져가게 된다.

5. 공제 범위 이내 재산은 아닌지 확인 배우자에 증여 시 10년간 6억까지는 증여재산공제가 되므로 6억 이하 물건의 증여 시 부담부 증여는 오히려 세부담에서 불리할 수 있다.

가령 시가 6억 아파트에 3억 전세가 있는 경우 부담부 증여가 아닌 일반증여로 받는 경우 증여세부담이 없지만 억 대의 전세내지는 부채가 있는 경우 채무부분에 대한 양도세를 납부하여야 한다.

(채무승계약정 여부에도 불구하고 채무승계한 것으로 간주한다는 부분 삭제 17.11.09 17:30)

6. 취득세까지 준비해야 부동산의 취득 시 취득세를 납부해야 하므로 그 또한 유념해야 한다. 증여로 인한 취득의 경우 3.5%의 세율이고 양도로 인한 취득의 경우 농지는 3%, 주택은 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하의 경우 2%, 9억 초과의 경우 3%이며 그 외의 부동산은 4%이다.

부담부증여 시 채무부분은 유상양도로서 양도소득세에 지배를 받게 되어 유상양도부분이 비과세 감면 등이 있는 경우 유리해지지만 반대로 중과대상인 경우 불리해질 수도 있으니 잘 따져보아야 한다.

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