주택 임대 전 알아두어야 할 절세팁

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정부는 국민의 주거생활 안정을 위하여 주택의 임대 및 양도에 대하여 세제혜택을 주고 있다. 상가 임대는 부가가치세를 과세하는 반면, 주택 임대에 대해서는 부가가치세를 면제하고 있으며, 일정한 주택의 임대에 대하여는 종합소득세를 면제하거나 분리과세 하는 혜택을 주고 있다. 지금부터 주택의 임대 및 양도에 대한 절세방안에 대하여 간단하게 살펴보자.

주택 임대하면 종합소득세 내야 하나요? 원칙적으로 임대업에 대한 사업소득이 발생하면 다음연도 5월에 종합소득세를 신고 및 납부를 하여야 한다. 그러나 현행 세법에서는 주택임대소득 중에서 다음의 2가지에 대해서는 소득세를 과세하지 않도록 하고 있다.

(1) 1세대 1주택에 대한 주택임대소득에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다. 다만, 고가주택 및 국외에 소재하는 주택임대소득에 대해서는 과세한다. 고가주택이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시기가 9억원을 초과하는 주택이다. 1세대 1주택에 해당하면 월세 등으로 실제 받은 주택임대소득에 대하여 금액에 관계없이 소득세를 과세하지 않는다.

(2) 1세대 2주택 이상에 해당하는 경우에도 해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다.

다만, 이 규정은 2014년부터 2018년까지 한시적으로 적용하며, 2019년에 발생하는 소득분부터는 14% 단일세율로 분리과세를 받을 수 있다.

오피스텔을 주거용으로 임대하는데 부가가치세 납부해야 하나요? 오피스텔은 본래 업무용으로 건축된 건물을 말하고 있으나, 요즘에는 주거 시설을 갖추어 놓고 주거용으로 사용되는 경우가 많다. 오피스텔의 실제 용도가 주거용인지 또는 업무용인지에 따라 세무처리가 크게 달라지므로 이에 대한 판단이 선행되어야 할 것이다.

오피스텔이 주거용으로 사용되는 경우에는 부가가치세 면세대상이며, 일정한 요건을 충족한 경우 다양한 세금혜택을 받을 수 있다. 반면에 오피스텔이 업무용으로 사용되는 경우에는 부가가치세에 대한 정확한 이해가 필요하다.

업무용 오피스텔을 임대하는 경우 과세사업자로 사업자등록을 해야 하며, 일반과세자는 월세에 대한 세금계산서를 발행하여야 한다. 다만, 간이과세자는 연간 공급대가의 합계액이 2,400만원 미만이면 부가가치세 납부의무를 면제받을 수 있다.

부동산 같은 해 2회 이상 양도하면 세부담 증가 위험 살펴본 바와 같이 기준시가가 9억원 이하인 1세대 1주택을 임대하여 월세를 받고 다른 주택에 전세 등으로 거주하는 경우 소득세 과세를 피할 수 있으며, 주택임대에서 발생하는 총수입금액을 2천만원 이하로 조정하면 비과세 또는 14% 분리과세의 혜택을 받을 수 있다.

주택이 2채 이상인 경우 양도소득 과세표준이 가장 큰 주택을 마지막에 처분하면 양도소득세를 줄일 수 있게 된다. 단, 소득세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지의 소득을 합산하여 과세하므로, 부동산을 같은 해에 2회 이상 양도하면 누진세율로 인하여 세부담이 크게 증가할 수 있어 주의해야 한다.

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