공짜라도 조심하세요~

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45세인 김씨는 20년간 다니던 회사를 그만두고 그동안 모아놓은 자금과 퇴직금을 합하여 부동산임대업을 하고자 한다. 5층 규모의 상가건물을 신축하여서 해당 상가를 임대하기로 한 것이다.

김씨는 해당 상가건물을 신축할 토지를 물색하면서 금융기관에 부족자금에 대한 대출정보도 알아보고 있었다. 이 소식을 들은 김씨의 부친은 자신이 소유하고 있는 토지에 상가건물을 지어서 임대업을 하라고 권유하였다. 물론 김씨의 부친은 아들에게 해당 토지를 무상으로 임대하기로 하였다. 김씨는 부친의 배려에 고마워하며 본격적으로 상가건물을 신축하였다. 김씨는 부동산임대업을 하기 위하여 세무전문가와 상담을 하고 새로운 사실을 알게 되었다.

부친이 소유한 토지를 무상으로 사용하는 것에 대해서 증여세가 과세된다는 것이다. 이하에서는 김씨의 사례를 통하여 현행 상속세 및 증여세법상 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자.

김씨의 증여세 부담액 우선 김씨의 아버지가 소유한 토지의 가액은 17억원이고, 이자율 10%의 5년간 연금현가계수는 3.8이라고 가정한다.

① 부동산무상사용이익 1,700,000,000원 × 2% × 3.8 = 129,200,000원

② 증여세 산출세액 (129,200,000원 - 50,000,000원) × 10% = 7,920,000원

부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 특수관계자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 제외)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 다음의 금액을 부동산무상사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 이는 부동산 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 한하여 적용한다.

① 각 연도 부동산무상사용이익 상속세 및 증여세법 재산평가규정에 의하여 평가한 부동산가액 × 2%

② 부동산무상사용이익 각 연도 부동산무상사용이익 × 이자율 10%의 5년간 연금현가계수

당해 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우 그 무상사용이 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

경정 등의 청구 특례 부동산무상사용에 따른 증여규정에 의한 증여세의 결정 또는 경정받은 자가 부동산 무상사용기간(5년) 중 부동산 소유자로부터 당해 부동산을 상속 또는 증여 받거나 부동산소유자가 당해 토지를 양도한 경우 등의 사유로 부동산을 무상으로 사용하지 않게 되는 경우에는 그 사유발생일로부터 3월 이내에 다음의 ①의 금액에 ②의 비율을 곱하여 계산한 금액에 대하여 증여세의 경정을 청구할 수 있다.

이 경우 월수는 역에 따라 계산하되, 1월 미만의 일수는 1월로 한다.

① 증여세 산출세액(할증세액 포함)

② 사유발생일부터 부동산무상사용기간의 종료일까지의 월수가 부동산 무상사용 기간의 월수에서 차지하는 비율 임대인은 부가가치세 내야 이상에서 살펴본 바와 같이 부모가 자녀에게 부동산을 증여한 것이 아니라 무상으로 임대한 경우에도 증여세가 과세될 수 있다.

이 외에도 현행 상속세 및 증여세법에 따르면 타인으로부터 1억원 이상의 금전을 무상으로 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 일정한 금액을 증여 재산가액으로 보아서 증여세를 과세한다.

여기서 주의할 점은 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역을 무상으로 공급하는 경우 용역의 공급의제에 해당하여 임대인에게 부가가치세가 부과된다는 것이다.

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