보증금 올려달라면 속수무책 당해야 하나?
2014년 7월 집주인인 甲씨와 세입자인 乙씨는 보증금 2억원에 임차 기간 2년으로 임대차 계약을 체결했다. 그런데 2016. 4. 1. 집주인 甲씨는 느닷없이 乙씨에게 ‘7월 재계약 시 종전보다 보증금을 1억원 더 올려 재계약 하겠다’는 문자메시지를 보냈다. 만약 乙씨가 자녀 교육 문제로 이사를 갈 수 없는 처지라면 무조건 甲씨의 요구대로 보증금을 올려 주고 재계약을 해야 하는 것일까?
주택 보증금 5% 이상 증액 금지 주택임대차보호법 제7조는 ‘당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다’고 하고, 대통령령인 동법 시행령 제8조는 ‘① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다’라고 각 규정하고 있다.
계약 종료 후 또는 종료 전이라도 합의된 경우에는 적용 안돼 그러나 위 법조항은 임대차 계약 존속 중 당사자 일방이 약정한 ‘차임 등’의 증액이나 감액을 청구한 때에 한하여 적용되고, 법원 또한 동일하게 위 조항을 해석하고 있다. 따라서 乙씨의 경우처럼 임대차 계약 기간 만료 후 재계약을 해야 하는 상황이라면 집주인인 甲씨의 보증금 증액 요구를 거부할 수 없고, 甲씨의 인상 조건에 따라 재계약을 할 수밖에 없는 것이다.
“주택임대차보호법 제7조에서 ‘약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.’고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 할 것이다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결, 대법원 2002.06.28. 선고 2002다23482 판결 등 참조).”
계약기간 중 5% 초과 증액분 지급했다면 반환요구 가능 집주인이 임대차 기간 중에 사정 변경 등 정당한 사유로 보증금을 인상하고자 한다면 기존 보증금인 2억원의 20분의 1, 즉 1천만 원을 초과하지 않는 범위에서만 인상을 할 수 있다. 설사 임차인이 이러한 법규정을 모르고 1천만 원을 초과하여 지급하였다면 추후에라도 초과 지급된 보증금 상당 금액의 반환을 임대인에게 요구할 수 있다(주택임대차보호법 제10조의2).
◇ 이성희 변호사 ◇ iTV 구 경인방송(현 OBS) 방송기자 출신으로 사법연수원 제40기(제50회 사법시험 합격)를 수료하였고 변호사, 변리사로서 중소기업 법률자문, 기업회생, 물류·조세소송 등의 업무 영역에서 활동하고 있다. 출처 : 법률사무소 ASK(http://lawask0695.blog.me/40181433748)
