전세 낀 집 증여, 이건 꼭 확인!

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StartFragment몇 년 전에 취득한 빌라를 한 채 보유 중인 모성애씨는 그 빌라를 아들에게 증여했다. 빌라는 1억 원에 취득하였고 취득세, 등록세, 법무사 비용, 공인중개사 수수료 등으로 5백만원을 썼다. 현재 빌라 시세는 2억원을 훌쩍 넘고 있는데, 근처에 비슷한 조건의 빌라가 거래된 내역이 없어 비교가 어렵다. 공동주택 공시가격은 취득 당시에는 6천만원이었으나 현재 1억 2천만원에 머물고 있다. 빌라는 전세 1억원으로 임대하고 있는 상태이다. 이런 상태에서 증여를 한다면 세금 측면에서 어떤 문제가 발생할 수 있을까? ▣ 빌라 가격은 얼마로 책정해야 할까? 주택을 증여하는 것이므로 증여세가 과세된다는 것은 누구든 쉽게 짐작할 수 있다. 그렇다면 빌라의 증여재산가액은 얼마로 하여 얼마나 증여세를 내야 하는지가 문제다. 즉 빌라의 가격을 얼마로 정해야 하는가가 첫 번째 할 일인 것이다. 사례와 같이 증여재산에 전세보증금과 같은 채무가 딸려있는 경우에는 그 증여재산의 가액을 공동주택 공시가격과 같은 고시가액과 채무액 중 큰 금액으로 정하여야 한다. 이 경우 고시가액이 더 크므로 이 빌라의 가액은 1억 2천만원이 된다. ▣ 전세보증금 제외한 가액이 증여재산 그러나 증여되는 재산가액은 1억 2천만원 전부가 증여재산가액이 되는 것이 아니다. 왜냐하면 전세보증금은 증여받은 아들이 그대로 부담해서 나중에 세입자에게 돌려줘야 하는 것이므로 아들이 증여로서 온전히 받은 것은 전세보증금 1억 원을 뺀 2천만 원이 되는 것이다. 따라서 아들이 직계존속으로부터 10년 이내에 다른 증여받은 재산이 없다면 증여재산공제로서 5천만원까지 공제가 가능하므로 이 증여로 인하여 아들이 부담해야 할 증여세는 없다. ▣ 전세보증금에 대한 양도소득세 내야 그렇다면 이것으로 과세문제가 모두 끝난 것일까? 앞에서 빌라의 가액 1억 2천만원에서 빼준 전세보증금 1억원에 대해서도 과세문제가 있다. 모성애씨가 부담하고 있던 전세보증금 반환 채무를 아들에게 넘긴 것은 장래에 모성애씨가 1억원을 지출해야 할 것을 하지 않아도 된다는 의미다. 이는 다른 말로 빌라의 일부분(정확하게는 1/1.2)을 1억원을 받고 넘긴 것과 같은 것이다. 따라서 모성애씨는 1억원에 대한 양도소득세를 내야 한다. ▣ 양도세 계산을 위한 양도차익 계산방법 양도소득세를 계산하기 위한 양도차익은 어떻게 계산하는 것일까? 사례와 같이 양도가액이 기준시가(공동주택 고시가격)로 결정된 경우에는 실제 취득가액이 있다 하더라도 취득 시 기준시가를 취득가액으로 사용하여야 하고, 필요경비도 실제 필요경비가 아니라 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비개산공제로 반영하여야 한다. 즉 1억원에 취득하였기 때문에 1억 원에 대한 양도차익이 없을 것으로 생각하면 안 된다. 양도차익은 (1.2억원 - 6천만원 - 6천만원의 3%) x (1/1.2) = 48.5백만원이 되어 이에 대한 양도소득세가 과세된다.EndFragment

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