물려받은 땅 되팔 때 세금 줄이는 법

아버지의 갑작스러운 사망으로 어머니와 이효자씨는 토지(중과세 대상이 되는 농지가 아닌 비사업용 토지)를 상속받았다. 이씨는 상속받은 토지를 내년쯤 부동산 개발업자에게 양도할 예정이다.

세금 신고를 준비하던 이 씨는 조만간 부담하게 될 상속세와 가까운 미래에 부담해야 할 양도소득세를 절세하는 방법이 없을까 고심하고 있다.

상속세 신고에 따라 양도세 달라질 수 있어

상속 받은 토지의 개별공시지가는 8억 원이고 시가는 13억 원 정도이다. 이씨는 상속받은 토지에 대해서 먼저 상속세를 신고 납부해야 한다. 또한 해당 토지를 개발업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세를 내야 한다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감해서 계산하는데, 상속 받은 토지의 경우에는 이 취득가액을 ‘상속세 신고 시 평가된 금액’으로 한다.

따라서 상속세 신고를 어떻게 하느냐에 따라서 나중의 양도소득세 금액이 달라질 수 있고 전체 세금의 크기가 달라질 수 있다.

상속세 부담 생각보다 크지 않아

일반적으로 사람들은 양도소득세 보다는 상속세를 더 두려워한다.

그러나 알고 보면 사정이 다를 수도 있다. 배우자와 자녀에게 재산을 상속하는 경우에는 기본적으로 10억 원이 공제되기 때문이다.

뿐만 아니라 상속세는 과세표준이 1억 원 이하인 경우 세율이 10%이지만 양도소득세의 경우 과세표준이 1억 원 이하인 경우에는 최대 35%의 세율(8,800만원 초과)이 적용되기 때문이다.

10억 원 이하 상속재산은 상속세 없어

이씨의 사례를 살펴보자. 상속세를 계산할 때 상속재산의 평가는 원칙적으로 ‘시가’로 한다.

그렇지만 상속이란 실제로 돈이 왔다 갔다 하는 것이 아니기 때문에 시가를 파악하기가 어렵다.

이런 경우 토지의 가액은 감정가격 등으로 하거나 그런 가격이 없을 경우 ‘개별공시지가’로 한다.

이 씨의 경우 상속세만 따져 본다면 개별공시지가를 적용할 때 세금 한 푼 내지 않아도 되기 때문에 유리하다고 판단할 수도 있다.

상속재산을 개별공시지가로 평가하는 경우

그러나 이 씨와 같이 상속 받은 토지를 양도함으로써 또 양도소득세를 부담해야 하는 경우에는 얘기가 달라질 수 있다.

현재 비사업용토지를 양도하는 경우 일반세율의 10%를 가산한 세율을 적용하지만, 상속받은 비사업용토지 중 농지는 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 사업용토지로 보아 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제도 적용된다.

따라서 이씨는 약2.4억 원{ (500,000,000 x 38%)-19,400,000] x 1.1 = 187,660,,000(지방소득세 포함, 필요경비 및 기본공제 250만원 제외) }에 가까운 돈을 양도소득세로 부담해야 하기 때문에 설령 상속세를 부담하지 않았다 하더라도 총 부담 세금액은 커질 수밖에 없다.

상속재산을 시가로 신고하는 경우

그런데 이씨가 상속세를 시가(13억 원)로 신고한다면, 4천8백만 원[{(1,300,000,000-1,000,000,000) - 장례비와 감정비 등 10,000,000} x 세율20%] - 누진공제10,000,000 = 상속세 산출세액 48,000,000원 (장례비공제 500만원, 감정평가수수료 500만원 정도로 가정했을 때의 금액임)}

즉. 약 5,000만원 정도의 상속세만 내면 되고, 이 때에는 양도 시 양도차익이 발생하지 않기 때문에 양도소득세는 부담하지 않아도 된다. 따라서 이씨와 같이 재산을 상속 받은 후 양도를 계획하고 있는 경우라면 상속재산을 가능한 높게 평가하는 방법이 나중에 부담해야 할 세금을 절약하는 길일 수 있다는 점을 유념해야 한다.

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