임대사업자를 꿈 꾼다면 필독!

언젠가부터 많은 사람들이 부동산 임대사업자를 꿈꾼다. 심지어 텔레비전 오락프로그램에서 초등학생들이 자신의 장래희망이 부동산 임대사업자가 되는 것이라고 말하는 것을 본 적이 있다.

최근 저금리 경제여건하에서 마땅한 투자처를 찾지 못해 너도나도 수익형 부동산에 대한 투자가 증가하고 있는 현실이다. 그러나 소득이 있는 곳에는 세금이 사실을 간과해서는 안되므로 항상 수익율은 세후 수익률로 따져봐야 한다.

부부 공동 명의 시 누진 과세부담 완화 현행 소득세는 인별 누진세율 체계로 되어 있어 소득이 많을수록 한계세율이 증가되어 세부담도 그만큼 중가하게 되는 것이다.

따라서 부동산 임대 및 양도 시 부부 각자에게 임대 및 양도소득을 분산시키면 누진과세 부담이 감소될 수 있다. 부부 중 각자 소득이 있는 경우라면 과세표준이 작은 배우자의 소득에 합산되도록 하여 누진세 부담을 감소시킬 수 있다.

또한 종합부동산세 과세표준 산정 시에도 과세표준이 줄어들어 절세효과를 누릴 수 있다.

증여나 상속 시 장기적으로 유리 향후에 자녀들에게 증여나 상속을 하는 입장에서도 유리할 수 있다. 부부 중에서 한 사람에게 재산이 몰려 있으면 앞서 말한 것처럼 대부분의 세금을 많이 내게 된다.

그렇지만 부부가 각각 비슷한 수준으로 재산이 분배되어 있으면 재산을 자녀에게 이전하는 경우에도 유리하다. 상속이 각각 발생하는 경우가 대부분인데 부모가 각자 재산을 가지고 있으면 상속 공제도 양쪽에서 두 번 받을 수 있는 효과가 있다.

부부 공동 명의 시 주의할 점 소득이 없어 재산에 대한 기여분을 따지기 힘든 배우자와 공동명의를 할 때는 증여세 문제를 추가로 고려해야 한다. 전업주부이고 특별한 소득이 없으면서 자금출처가 없는 경우 남편의 자금으로 명의만 공동으로 하면 증여 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

따라서 이러한 문제를 방지하려면 증여를 적법하게 하는 것이 좋은데, 배우자 간에는 10년간 6억원 한도로 증여세가 부과되지 않는 만큼 이를 활용하면 증여세 부담이 크게 없을 것이다.

그리고 부부공동명의로 인하여 소득이 없는 자가 부동산임대소득이 발생되므로 건강보험료가 증가될 가능성도 유의해야 한다.

단독으로 임대사업을 위한 부동산 취득자금 대출금에 대한 차입금이자는 손금처리 된다. 그러나 부동산임대 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 출자관련자금으로 분류되기 때문에 손금처리가 안 된다.

다만 임대사업 운영자금 용도로 차입한 대출금이자는 손금처리가 가능하므로 동업계약서와 관련 증빙서류 등을 잘 갖춰놓아 객관적인 용도를 명확히 밝히는 것이 중요하고 반드시 기장처리를 해야 한다.

대출금 차입이자 관리 또한 현행 소득법상 자산을 초과하는 대출금에 대한 이자는 손금처리가 부인된다. 대출금이 사업용 자산을 초과하지 않는다고 생각해 무턱대고 이자를 계속 경비처리 하는 것은 위험하다.

대부분 사업용 자산은 시간이 지날수록 ‘감가상각’이 일어나 자산규모가 줄어들기 때문이다.

감가상각을 고려해서 자산보다 대출금이 더 많아지지 않도록 주기적으로 점검하고 초과분 대출금을 갚아나가야 한다. 또한 건물을 신축하는 경우 건물이 준공 되기 전까지의 이자는 건물가액에 가산되며 준공 후 이자는 필요경비에 산입된다.

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