세금 없이 자녀에게 주택 증여하기

경기도에 거주하는 김씨는 2005년 8월에 다세대주택을 1채 매입하고, 2016년 10월에 아파트 1채를 추가로 매입했다. 김씨는 현재 1세대 2주택자이며, 결혼하여 분가한 아들에게 다세대주택을 증여하려고 한다. 증여 당시 해당 다세대주택의 공동주택가격은 8,000만원이며, 매매사례가액 및 감정가액 등의 시가를 알 수가 없는 상황이다. 또 해당 다세대주택의 전세보증금은 9,000만원이며, 별도의 월세액은 없다.

현행 양도소득세법 내용 확인 1세대 2주택자가 주택을 1채 추가로 취득하는 경우 일시적으로 3주택이 된다. 현행 소득세법은 1세대 1주택에 대하여 소득세를 과세하지 아니하며, 일시적 2주택의 경우에도 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하도록 하고 있다.

또한 부담부증여의 경우 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에 증여가액 중에서 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세를 과세하도록 하고 있다.

주택 부담부증여 시 증여재산 가액 계산법 현행 상속세 및 증여세법에 따르면 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 따르도록 하고 있다. 그러나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

위 다세대주택의 경우 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 공동주택가격인 8,000만원이 증여재산가액이 된다. 그러나 임대차계약이 체결된 재산은 보충적 평가방법으로 평가한 가액과 임대보증금 등 환산액 중에서 큰 금액으로 평가하여야 한다. 따라서 증여재산가액은 8,000만원이 아닌 9,000만원이 되는 것이다.

세금 없이 자녀에게 주택 증여하기 김씨가 해당 다세대주택과 임대보증금을 실제로 함께 아들에게 증여하는 경우 부담부증여에 해당하여 임대보증금이 증여재산가액에서 차감되는 동시에 양도가액이 된다.

결국 김씨 아들은 증여세 과세표준이 0원이 되어서 별도의 증여세가 발생하지 않으며, 김씨는 9,000만원에 대한 양도소득세를 신고·납부하면 된다.

여기서 김씨가 아파트를 취득한 날부터 3년 이내에 해당 다세대주택을 증여하는 경우에 해당한다면 역시 소득세법시행령 제155조 제1항에 따라 일시적 2주택에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

동일세대 간에 양도시 비과세 특례 해당 안돼 일시적인 1세대 3주택자의 경우 양도소득세가 적은 주택을 먼저 양도하고 나머지 주택을 비과세를 받으면 절세를 할 수 있으며, 부담부증여의 경우에도 1세대 1주택 비과세 및 일시적 2주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있다.

주의할 점은 일시적 2주택의 비과세 특례의 취지상 종전주택을 양도한 이후 1세대 1주택을 소유할 것을 요건으로 하고 있기 때문에 동일세대원간에 양도하는 경우에는 양도 후에도 1세대 2주택을 소유하고 있어서 비과세 특례를 적용 받을 수 없다는 것이다. 따라서 다주택자의 경우 주택의 양도시기 및 부담부증여에 대하여 사전에 세무전문가와 충분히 상담을 하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.

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