가족끼리는 부동산 얼마에 팔아야 하나요?

금은동씨는 수도권에 아파트 두 채 중 한 채(2억에 분양 받은 아파트, 시가는 약 4억원)를 결혼을 앞둔 아들 A에게 양도했다.

4억원을 다 받으면 양도소득세만 많이 나올 것 같아 분양가 그대로 2억원에 양도하기로 했다. 분양 당시 납부한 취득세와 등록세까지 계산하면 오히려 손해를 보고 양도한 것이므로 금씨는 양도소득세를 한 푼도 내지 않는 것으로 양도소득세 신고를 했다.

그런데 아들 A씨에게 세무서로부터 증여세를 납부하라는 통지가 온 것이 아닌가!

시가 차이 크게 양도하면 이득 본 이에게 증여세 과세 시가보다 너무 싸거나 비싸게 재산을 양도하면 양도자와 양수자 중 한 명은 분명히 이득을 볼 수밖에 없다.

금은동씨의 경우 아들 A씨는 시가보다 싸게 양도를 받아 약 2억원 정도의 이득을 보게 되는데, 세법은 이런 경우 이득을 본 자에게 증여세를 과세한다.

즉, 부모가 자녀에게 증여한 것으로 보는 것이다. 반대로 시가보다 비싸게 재산을 양도하는 경우에는 양도자가 이득을 보게 되므로 양도자에게 증여세가 과세된다.

시가와의 가격차이가 현저한 경우에 한정 그러나 시가란 계속 변하기 마련이고, 4억원 아파트를 3억 9천만원에 팔았다고 해서 증여세를 부과하는 것은 너무 엄격한 처사다.

때문에 증여세가 부과되는 경우는 시가와의 가격차이가 현저한 경우에만 한정된다. 여기서 현저한 가격차이란 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우를 말한다.

즉, 금씨의 경우 시가 4억에서 시가의 30%인 1억 2천만원을 뺀 2억 8천만원보다 더 낮은 금액으로 양도했기 때문에 증여세 과세대상이 되는 것이다.

예를 들면 12억짜리 건물을 아들에게 양도한다고 가정한다면, 최소한 9억 이상은 받고 팔아야 증여세 부과를 피할 수 있다. 또한 시가가 얼마가 됐든 시가와 3억 이상 차이가 나는 경우에는 증여세가 과세된다.

금씨는 증여세 얼마나 내야 할까? 시가와 현저하게 차이 나는 가격으로 거래를 하더라도 시가와 거래금액 차액 전체에 대해서 증여세가 과세되는 것은 아니다.

즉, 앞의 사례에서 시가 4억원 아파트를 2억원에 팔았다고 해서 차액인 2억원에 대해서 증여세가 부과되지는 않는다는 것이다.

이러한 경우 증여세가 부과되는 대상 금액은 시가와 거래금액의 차액 중에서 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액을 초과하는 금액이다. 즉, A씨에게는 시가와의 차액 2억원 중 시가의 30%인 1억 2천만원을 초과하는 금액인 8천만원에 대해서 증여세가 과세되는 것이다.

세법에서는 재산을 양도하는데 있어서, 시가의 30%까지는 애교(?)로 봐 줄 수도 있지만(시가가 높은 경우에는 3억원 정도까지), 시가와 거래금액 간의 차이가 그 이상일 경우에는 실질적인 증여로 간주해서 반드시 증여세를 물리겠다는 규정으로 이해하면 된다.

가족 간 부동산 거래 시 거래금액 결정 신중해야 결국 별 생각 없이 너무 싸거나 비싼 가격에 친족 간에 거래를 했을 때에는 예상치 못한 증여세를 납부해야 할 수도 있다는 점을 꼭 기억해야 한다.

또한 너무 싼 값에 양도했을 때 양도 받은 사람 입장에서는 취득가액이 낮기 때문에 결국 나중에 더 많은 양도소득세를 납부해야 하는 결과로 이어지게 된다. 그러므로 친족 간에 부동산 거래 등을 할 때에는 거래금액의 결정에 있어서 보다 신중을 기해야 불이익을 당하지 않게 되는 것이다.

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