부동산 구입 전 절세전략

최근 금리 인하와 여러 정책으로 부동산 거래량이 다시 늘어나고 있다. 은행에 모아두면 이제 자산이 줄어드는 결과를 낳을 것이라는 우려 속에 보다 높은 수익을 올려줄 투자로 눈을 돌리는 사람이 많다.

상황이 이러하다 보니 부동산 양도 시에 발생하는 세금에 대한 관심이 높아지고 있다. 양도소득세는 다양한 절세법이 있지만, 반드시 알아두어야 하는 몇 가지만 꼽아보았다.

전문가와 사전에 상담하라. 보유하는 부동산을 매매하는 것은 가지고 마트에서 물건을 사는 행위와 다르다.

평생에 그 횟수가 많지가 않다. 주위에서 그릇된 정보를 가지고 거래를 하고 나서 모든 행위가 끝난 후, 방법을 찾아달라는 부탁을 받는 경우가 많은데 이미 어떻게 방법을 찾아 보기가 힘든 경우가 대부분이다.

사전에 상담을 해 온다면 언제 양도하는 것이 좋은지, 감면 비과세를 적용받는 방법은 없는지, 증빙서류는 어떤 것을 챙겨야 하는지 등 전반적인 검토 후, 알고 있는 최선의 방법을 알려줄 수 있으나, 고지서를 받고 상담해오는 경우 상담할 수 있는 내용이 극히 제한적이다. 이미 등기가 이전되고 공부가 정리가 되었기 때문에 이를 되돌리기가 어렵기 때문이다.

어떤 세목의 세금이든 마찬가지이다. 절세하기 위해서는 사전에 반드시 전문가와 상담하거나 세법내용을 충분히 이해하고 대책을 세운다음 실행하자.

공동명의로 부동산을 취득하면 양도 시 세부담을 줄일 수 있다. 현행 세법은 부동산을 양도하는 경우 양도소득세가 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 현행 누진세율 체계하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세부담을 줄일 수 있다.

예를 들어 남편 단독명의로 2채의 아파트를 소유하다가 아파트 1채를 양도 (양도소득금액 1억 5천만원)하는 경우 세금을3,673만원(35% 세율적용) 정도 내야 하지만, 취득 시 공동명의(각각 1/2 지분)로 하면 세금이 2,436만원(각각 24% 세율적용) 정도가 되어 세부담을 줄일 수 있다.

따로 사는 부모의 주민등록은 주택 양도 전 분리 부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓는 경우가 종종 있다. 이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생한다.

1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵다.

그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 부모 또는 자녀가 실제 다른 1주택으로 전입하고, 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다. 그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.

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