상가 임대사업 전 꼭 확인하세요!

올해 초 정년퇴직한 김씨는 그 동안 모아놓은 자금과 퇴직금을 합하여 경기도에 신축 예정인 상가를 분양 받아서 임대하려고 한다. 그는 현재 분양계약을 체결하고 계약금을 납부했으며, 향후 1년간에 걸쳐서 4회의 중도금 및 잔금을 추가 납부할 예정이다.

상가 분양 후 사업자등록 필수 상가 건물 등을 신축하거나 매입하여 임대하려면 사업자등록을 해야 한다. 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업장마다 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 부동산임대업은 그 부동산의 등기부상의 소재지가 사업장이다.

사례의 김씨는 현재 부동산을 임대하는 것은 아니지만 사업개시일 전에 사업자등록을 하여야 상가 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 김씨가 상반기에 계약을 한 경우에는 늦어도 7월 20일까지는 사업자등록을 하여야 하며, 하반기인 계약을 한 경우에는 늦어도 다음연도 1월 20일까지 사업자등록을 하여야 한다. 사업자등록증을 교부 받기 전까지는 세금계산서의 필요적 기재사항인 사업자등록번호 등을 알 수가 없으므로 당해 사업자의 주민등록번호를 기재하여 세금계산서를 교부 받아야 매입세액으로 공제받을 수 있다. 또한 건물 분에 대한 부가가치세를 환급 받으려면 반드시 일반과세자로 사업자등록을 하여야 한다.

조기환급제도로 건물 부가세 빨리 돌려받자 김씨는 부동산임대업을 개시하기 전에 상가 건물 매입분에 대하여 교부받은 세금계산서에 의하여 부가가치세 환급세액이 발생할 것이다. 일반적으로 사업장 관할세무서장은 각 과세기간별로 당해 과세기간에 대한 환급세액을 그 확정신고기한 경과 후 30일 이내에 사업자에게 환급한다.

그러나 건물 등 사업 설비를 취득한 경우에는 신속히 부가가치세를 환급하여 사업자의 자급압박을 덜어주기 위하여 조기환급을 받을 수 있도록 하고 있다. 환급세액을 조기에 환급받고자 하는 사업자는 조기환급기간 종료일부터 25일 이내에 과세표준과 환급세액을 정부에 신고하여야 한다. 이와 같이 조기환급신고를 한 경우에는 환급세액을 신고기한 경과 후 15일 이내에 사업자에게 환급하도록 하고 있다.

처분 시 사업 포괄양도 하면 부가세 문제 없어 재화를 포함하여 사업을 양도하는 것은 본래 재화의 공급에 해당한다. 이 경우 양도자는 양수자에게 부가가치세를 거래징수하여 납부하고, 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 될 것이다.

그러나 이와 같이 사업의 양도에 대하여 부가가치세를 거래징수할 경우 양수자는 부가가치세를 거래징수 당한 시점부터 환급받는 시점까지 불필요한 자금압박을 받게 될 것이며, 과세관청은 국고 수입은 없으면서 행정업무의 부담을 안게 될 것이다. 따라서 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것은 재화의 공급으로 보지 않고 있다.

김씨가 임대하던 상가를 추후에 양도할 때 사업의 포괄적 양도를 활용하면 재화의 공급으로 보지 아니하므로 상가 건물을 보다 수월하게 처분할 수 있을 것이다. 물론 부가가치세와는 별개로 부동산 양도에 대하여 양도소득세는 신고 및 납부하여야 한다.

6월 보유기준 재산세 부과 부동산임대업을 하고자 하는 경우에는 사업자등록의 시기, 상가 건물 매입분에 대한 부가가치세 환급 및 상가 건물 양도 등의 다양한 세무처리 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 세무전문가와 충분한 상담을 하는 것이 절세의 지름길이다.

상가를 임대하는 경우 부가가치세, 종합소득세 및 지방소득세를 신고 및 납부를 하여야 하며, 해당연도 6월 1일 현재 부동산을 보유한 경우 7월 및 9월에 재산세를 납부해야 한다.

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